Actualité maison Seine Maritime (76)

Pladoyé pour la Maison Individuelle

Le ..25.11.2010

Et si l’étalement urbain était une solution à la pénurie de logements en France ?

L’étalement urbain : face à la pénurie de logements, plus une solution qu’un problème. La maison est souvent accusée d’envahir les campagnes françaises, considérée comme une solution logement coûteuse et peu environnementale, en raison de son éloignement des pôles d’activités.
Et si, pourtant, elle représentait en réalité une des réponses les plus adaptées aux vrais problèmes de logement en France ? Aux bassins d’emploi situés hors des villes ? (les villes conservent leur attraction en terme d’emplois, mais ceux-ci sont souvent déplacés autour de la rocade, et sont faciles d’accès pour les périurbains ou les ruraux). A la survie de bourgs ruraux ? Au choix de certains d’avoir une meilleure qualité de vie, dans des conditions économiques décentes ?

La maison est une réponse à la diversité des territoires

Christian Louis-Victor, Président de l’Union des Maisons Françaises et Olivier Piron expert en urbanisme, Inspecteur Général de l’Equipement et Membre du Conseil Général des Ponts et Chaussées ont souhaité explorer ce thème, sans tabous ni préjugés, en partant de l’examen de données de base qui déterminent, de fait, ce qu’il est aujourd’hui possible – et souhaitable – de réaliser en matière de logement en France.

L’étalement urbain, une bonne solution économique pour les ménages
Les alarmes répétées depuis 30 ans sur les risques que courraient les accédants se sont révélées fausses. Les accidents sont rarissimes. Le nombre de propriétaires sans emprunt a augmenté de 5 millions en 30 ans. Les tentatives récentes pour assimiler PTZ et subprimes se sont révélées aussi tendancieuses qu’infondées.

L’étalement urbain, une bonne solution économique pour les communes
Dans les communes rurales, les constructions neuves améliorent plutôt la situation financière des communes car elles payent des impôts pour utiliser des équipements d’infrastructure et de superstructure existants. Les maires bâtisseurs se sont les maires ruraux.

L’étalement urbain, une bonne solution économique pour l’Etat

Les coûts moyens d’accession à la propriété sont nettement plus élevés en zone A et B1 qu’en B2 et C. A rythme de construction identique, il revient donc beaucoup moins cher pour l’Etat d’appuyer la construction là où le coût global est faible plutôt que là où il est élevé.

Clairement, les coûts de construction ne sont pas les mêmes selon les zones, car le poids du foncier reste en fait dans les mêmes proportions, quels que soient les différents cas de figure.

Le nouveau barème du PTZ, qui plafonne la différence de taux de subvention dans le neuf à 20%, ne gomme pas la différence pour les ménages qui veulent se loger.
Lors du dernier colloque de l’ADEF sur « Repenser le périurbain », il a été parfaitement démontré que le coût de construction croissait avec la densité et que pour le promoteur le prix du terrain n’est pas une donnée d’entrée mais une résultante. C’est le calcul à l’envers que fait tout professionnel : le calcul du coût de construction comprenant toutes les charges donne un prix de sortie du logement qui sera mis en vente et le prix du terrain sera la résultante à adapter pour que le prix de sortie soit adapté à la solvabilité de la demande locale. Avec ce paradoxe que si on prescrit des densités élevées dans des zones de foncier pas cher, le prix de sortie qui croît avec la densité ne sera pas adapté et le promoteur délaissera le terrain et l’opération. L’optimum économique n’est donc pas toujours l’optimum voulu par le COS. La meilleure intention de densité traduite par un COS élevé peut buter sur la réalité économique et peut se révéler contreproductive. Comme quoi la seule approche normative ne fait pas une politique opérationnelle d’aménagement et d’urbanisme.

Les choix des ménages sont rationnels : ceux qui souhaitent un logement familial à moindre coût s'orientent vers les zones B2 et C, en majorité composées de maisons individuelles. Ils y trouvent un emploi correspondant à leurs désirs et leurs capacités, avec des durées de déplacement en moyenne équivalentes à ce qui se passe en zone urbaine.

De leur côté, les grandes agglomérations (Paris excepté) ont su mettre en place une politique correspondant, en gros, à la demande.
Sur la durée, les choix des pouvoirs publics sont logiques, et découlent d’analyses lucides des exigences d’une politique réaliste du logement en France.

Les discours du style « tout est urbain » sont faux. Ils sont clairement l'expression d'une culture urbaine spécifique, de personnes qui apprécient l'intensité urbaine, et qui ont les moyens d'y faire face sur le plan financier. Dans le même temps, elles ignorent le monde des petites villes et des campagnes, avec le BEP comme diplôme dominant, et des modes de vie privilégiant plutôt une certaine tranquillité, ainsi qu'un contact plus direct avec l'espace ouvert et la nature.
De même les schématisations habituelles du style « ville = transports en commun » avec comme corollaire « campagne = voiture » sont fausses, et ne répondent en rien aux problématiques réelles des habitants.

Les discours récurrents sur la ville durable sont dans l'impasse. Ils ignorent 85% du pays, et laissent de côté les problèmes économiques et sociaux, et notamment l'immigration en zone urbaine.

Les choix politiques à venir doivent partir du réel, et non de sa déformation idéologique, ni de la paresse intellectuelle d'un certain nombre de commentateurs habituels...

Source: directgestion.com